أولا: أن العقد شريعة للمتعاقدين .

      ثانيا: أن المؤمنين عند شروطهم 

      ثالثا: أنه كل عقد إشتمل على شرط فاسد فهو باطل .

      رابعا: أنه من ترك شيئا لله عوضه الله خيرا منه.

      خامسا: أن يكون شعار كل مسلم :" لا تقدم على شيئ حتى تعلم حكم الله فيه.

     من خلال هذه المنطلقات الأساسية والتأطيرية لأي معاملة مالية ثم تحريرا لمحل النزاع بناء على قاعدة : أن الحكم على الشيء فرع عن تصوره. 

     وجدت أن كثيرا من هذه المعاملات لم تحرر صورتها ، ومن ذلك شراء سكنات عدل .

    فقد أدخلها كثير ممن كتبوا فيها في دائرة _ الإيجار المنتهي بالتمليك _ و المسألة عند التحقيق لا علاقة لها بهذا النوع العقود .

الان هذا النوع فيه عقدان متصلان ، عقد الإيجار ثم عقد التمليك وعليه إذا إشترك نوعان في عقد واحد وصيغة واحدة فالعقد فاسد ولا بد من. تصحيحه عن طريق الفصل بين العقدين.

     فإذا فصل بين العقدين كل في معاملة مستقلة عن الأخرى بحيث لا تلازم بينهما فلا حرج في ذلك . 

     أما واقعة الحال المعروضة حول صورة عقد سكنات عدل بخلاف ذلك .

     وهي تدخل عند التحقيق في نوع ( البيع بالتقسيط ) وهو جائز بشروط وضوابط سوف نذكرها.

      #أولا: البيع بالتقسيط جائز في غير الذهب و الفضة ، على أصح أقوال الجمهور .

    #ثانيا: البيع بالتقسيط جائز بشرط الافتراق والاتفاق على أحد الأسعار النهائية.

    #ثالثا: يجوز أن تختلف الأقساط المدفوعة بناء على تفاهم الطرفين . إما نسبة أو قيمة.

    #رابعا: يجب ألا تزيد الأقساط عند جمعها على المبلغ النهائي المتفق عليه سلفا، و إلا كانت الزيادة محرمة مقابل التقسيط .

    #خامسا: كل تعديل للعقد المتفق عليه في بداية التعاقد ، يبطل العقد، ويدخل في صورة بيعتين في بيعة. وهو باطل، سواء كانت زيادة أو نقصانا.

    #سادسا: أن يفترق الطرفان على أحد الأسعار، فلا تكون مؤجلة أو معلقة أو مؤخرة التفاوض، وإلا بطل العقد، كما هو الحال في الوثيقة المرفقة. لأنه عقد على مجهول وهو غير جائز.

      ولكن حسب ما أفادني به أحد الموثقين أنه هناك خطأ في التعبير فقط ، و أن هذه الزيادة على الثمن المتفق عليه إنما هي تتعلق بـ V R D أي يدفع المكتتبون مبلغاً زائداً يتعلق بإمرار قنوات الصرف الصحي و تسوية الطرقات و غيرها.

    و إذا كانت بهذا الاعتبار فلا اشكال في هذه الزيادة التي يعلمها الزبون مسبقا. 

===========#الغرامة الجزائية؟

    من الإشكالات القائمة في عقد سكنات عدل هو وجود بند يتعلق بغرامة التأخير ، أو مصطلح عليها بالغرامة الجزائية، وهي محددة سلفا بنسبة معينة وهذا غير جائز.

     وخلاصة الكلام في هذه المسألة ما قرره المجمع الفقهي التابع لرابطة العالم الاسلامي، وحصرها في ثلاثة شروط : 

       #أولا: أن الغرامة لا تكون إلا على المامطل،. وهو القادر على التسديد لكنه يتهرب من الدفع .

     أما المعسر فعليهم أن ينظر إلى حال تيسير حاله من غير تفريط منه.

      #ثانيا أن يكون بقرار قضائي نهائي صادر من محكمة مختصة .

      #ثالثا: أن يكون تقدير الخسارة المترتبة على التأخير من طرف خبير متخصص، تختاره المحكمة لنظر في حجم الضرر المترتب عن عدم دفع الأقساط في وقتها.

 ==========#الخلاصة: 

      أن شراء سكنات عدل لا حرج فيه وهو جائز، رغم وجود شرط الغرامة الجزائية الذي يعد شرطا فاسدا في العقد بحكم ما ذكرته، ولكن على المكلف ان يلتزم بأقساطه حتى لا يقع في هذه الشبهة.  

========#ملاحظة: 

   في حالة تأخر المشروع من طرف الشركة المنجزة للمشروع عليها هي كذلك أن تتحمل مسؤولياتها في الضرر اللاحق بالزبائن ، وتكون جهة مختصة هي من تقدر هذا الضرر.

     والواقع عدم وجود هذه الملاحظة في العقود ، وعلى الجهاز الرسمي إعادة النظر في صياغة عقد سكنات عدل بحيث يحقق قاعدة ( لا ضرر ولا ضرار ) ، وأن ( الغنم بالغرم ). ويخرجه من صيغة الإيجار المنتهي بالتمليك الى صيغة البيع بالتقسيط.

       هذا وبالله التوفيق، ونسأل الله عزوجل أن يفرح عن كل مغبون، ويقصي الدين عن كل مدين،. و أن يوسع على كل من هو في ضيق مادي أو معنوي.

=========#كتبه: 

الدكتور بلخير طاهري الادريسي الحسني المالكي الجزائري

أستاذ الشريعة والقانون جامعة وهران الجزائر   

......وهران في : الإثنين 25 ربيع الأول (3) 1443 هجريًا الموافق 1 نوفمبر - تشرين الثاني (11) 2021 ميلادي.